Γεωργία Μανωλίτση: «Χρειάζονται τώρα μεταβατική νομοθετική ρύθμιση, ενιαίες οδηγίες και συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα»

Ένα σύνθετο και παρατεταμένο πολεοδομικό αδιέξοδο εξακολουθεί να επηρεάζει εκατοντάδες ιδιοκτησίες στο Ρέθυμνο, την ώρα που η Πολιτεία προχωρά σταδιακά στην αλλαγή του πλαισίου για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Το ζήτημα, όπως το περιγράφει η πρόεδρος της Ν.Ε. Ρεθύμνου του ΤΕΕ/ΤΔΚ Γεωργία Μανωλίτση, δεν αφορά μόνο την κατάργηση των παρεκκλίσεων για τα μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων γήπεδα. Το μεγαλύτερο πρόβλημα σήμερα εντοπίζεται στην αναγνώριση των δρόμων ως νομίμως υφιστάμενων και κοινόχρηστων, ενώ για το Ρέθυμνο η κατάσταση επιβαρύνεται ακόμη περισσότερο από την εκκρεμότητα που αφορά τα όρια 67 οικισμών.

Η ίδια επισημαίνει ότι ο στόχος της Πολιτείας για περιορισμό της διάσπαρτης δόμησης και ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού είναι θεμιτός. Το πρόβλημα, όμως, δημιουργείται όταν οι νέοι περιορισμοί εφαρμόζονται πριν ολοκληρωθούν τα απαραίτητα εργαλεία του σχεδιασμού, με αποτέλεσμα πολίτες, μηχανικοί και υπηρεσίες να βρίσκονται αντιμέτωποι με ένα καθεστώς αβεβαιότητας.

ΤΟ ΠΡΟΒΛΗΜΑ ΜΕ ΤΑ ΤΕΣΣΕΡΑ ΣΤΡΕΜΜΑΤΑ

Η σημερινή κατάσταση απαιτεί, σύμφωνα με την κ. Μανωλίτση, να διαχωριστούν δύο διαφορετικά ζητήματα.

Το πρώτο αφορά τα γήπεδα κάτω των 4.000 τετραγωνικών μέτρων, για τα οποία καταργήθηκε σταδιακά, με τον νόμο 4759/2020, η δυνατότητα δόμησης κατά παρέκκλιση. Για όσους είχαν κινηθεί εμπρόθεσμα προβλέπεται μεταβατικό περιθώριο, με την τελευταία παράταση να επιτρέπει την υποβολή αίτησης για οικοδομική άδεια ή προέγκριση έως τις 30 Ιουνίου 2027.

Η παράταση, ωστόσο, δεν επαναφέρει γενικά το δικαίωμα δόμησης στα μικρότερα γήπεδα και δεν αφορά ιδιοκτήτες που δεν είχαν προβεί στις απαιτούμενες ενέργειες έως τον Δεκέμβριο του 2022.

Το δεύτερο ζήτημα είναι αυτό που σήμερα προκαλεί τη μεγαλύτερη αβεβαιότητα και είναι οι δρόμοι.

Για τα γήπεδα των τεσσάρων στρεμμάτων και άνω, κρίσιμο στοιχείο για την οικοδομησιμότητα είναι το πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενο και κοινόχρηστο δρόμο. Η απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας κατέστησε σαφές ότι το εμβαδόν των τεσσάρων στρεμμάτων από μόνο του δεν αρκεί.

ΟΙ ΒΕΒΑΙΩΣΕΙΣ ΤΩΝ ΔΗΜΩΝ ΚΑΙ ΤΟ ΝΕΟ ΑΔΙΕΞΟΔΟ

Για χρόνια, βεβαιώσεις των Δήμων χρησιμοποιούνταν ως στοιχεία για την ύπαρξη και κοινή χρήση δρόμων. Όπως επισημαίνει η πρόεδρος της Ν.Ε. Ρεθύμνου του ΤΕΕ/ΤΔΚ, οι βεβαιώσεις αυτές δεν αποτελούσαν αυθαίρετη πρακτική πολιτών ή μηχανικών, αλλά στοιχεία που γίνονταν δεκτά από τη Διοίκηση.

Σήμερα, όμως, υπάρχει σαφής διάκριση ανάμεσα στην απόδειξη ότι ένας δρόμος υπάρχει και χρησιμοποιείται από το κοινό και στην επίσημη διοικητική αναγνώρισή του ως κοινόχρηστου. Αυτό έχει οδηγήσει σε ένα πρακτικό αδιέξοδο.

Φάκελοι που είχαν συνταχθεί με βάση την επί χρόνια εφαρμοζόμενη πρακτική έχουν μείνει σε εκκρεμότητα. Σε άλλες υπηρεσίες ζητούνται διαφορετικά στοιχεία, ενώ σε κάποιες αναζητούνται λύσεις χωρίς να υπάρχει κοινή γραπτή οδηγία.

Το αποτέλεσμα, σύμφωνα με την κ. Μανωλίτση, είναι ότι ο πολίτης δεν μπορεί να γνωρίζει εγκαίρως εάν το ακίνητό του είναι οικοδομήσιμο, ο μηχανικός δυσκολεύεται να δώσει ασφαλή τεχνική απάντηση και ο υπάλληλος της ΥΔΟΜ καλείται να λάβει αποφάσεις χωρίς το αναγκαίο θεσμικό έρεισμα.

Για τον νομό Ρεθύμνου το πρόβλημα είναι ακόμη πιο σύνθετο, όπως επισημαίνει στην εφημερίδα μας η κ. Μανωλίτση που κάνει λόγο για «δύο ανοιχτές πληγές».

Ειδικότερα, οι αποφάσεις 56/2017 και 57/2017 του Συμβουλίου της Επικρατείας ακύρωσαν πράξεις καθορισμού ή τροποποίησης ορίων που αφορούσαν συνολικά 67 οικισμούς του νομού.

Η συνέπεια είναι ότι πολλές ιδιοκτησίες παραμένουν εδώ και χρόνια σε καθεστώς αναμονής ως προς τη δυνατότητα δόμησης.

Και σε ορισμένες περιπτώσεις τα δύο προβλήματα λειτουργούν ταυτόχρονα: μια ιδιοκτησία μπορεί να έχει βρεθεί εκτός ορίου μετά την ακύρωση μιας οριοθέτησης και παράλληλα να μην μπορεί να αξιοποιηθεί ως εκτός σχεδίου, επειδή δεν έχει ολοκληρωθεί η αναγνώριση του δρόμου στον οποίο έχει πρόσωπο.

«Το Ρέθυμνο δεν αντιμετωπίζει απλώς ένα γενικό πρόβλημα εκτός σχεδίου δόμησης», είναι το μήνυμα της κ. Μανωλίτση. Αντιμετωπίζει τη συσσώρευση δύο σοβαρών και χρόνιων εκκρεμοτήτων του πολεοδομικού σχεδιασμού.

Υπάρχει πλέον θεσμικό εργαλείο, τονίζει, αλλά χρειάζεται ενεργοποίηση.

Όπως εξήγησε η ίδια, η νομοθεσία προβλέπει πλέον την καταγραφή του υφιστάμενου οδικού δικτύου ανά Δημοτική Ενότητα και στη συνέχεια την κύρωση του κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου.

Παράλληλα, μέχρι την ολοκλήρωση της συνολικής κύρωσης, προβλέπεται δυνατότητα κατ’ εξαίρεση αναγνώρισης συγκεκριμένης δημοτικής ή κοινόχρηστης οδού, μέσα από ειδική τεχνική μελέτη.

Για την τεκμηρίωση μπορούν να αξιοποιηθούν ιστορικές αεροφωτογραφίες, παλαιοί χάρτες και τοπογραφικά, διοικητικές πράξεις, στοιχεία διάνοιξης και συντήρησης, τίτλοι, κτηματολογικά δεδομένα και στοιχεία που αποδεικνύουν συνεχή κοινή χρήση.

Όμως, όπως υπογραμμίζει η κ. Μανωλίτση, η ύπαρξη ενός δρόμου σε παλιά αεροφωτογραφία ή η συντήρησή του από έναν Δήμο δεν σημαίνει αυτομάτως ότι ο δρόμος έχει αναγνωριστεί ως κοινόχρηστος.

Χρειάζεται τεκμηρίωση από τον μηχανικό, διοικητική αναγνώριση από το αρμόδιο όργανο και στη συνέχεια εφαρμογή της σχετικής πράξης από την ΥΔΟΜ.

ΟΙ ΣΥΣΚΕΨΕΙΣ ΣΤΗΝ ΚΡΗΤΗ ΑΝΕΔΕΙΞΑΝ ΤΟ ΠΡΟΒΛΗΜΑ

Το θέμα τέθηκε στο τραπέζι σε δύο σημαντικές συσκέψεις. Στις 16 Ιουλίου 2026 πραγματοποιήθηκε στο Ηράκλειο, με πρωτοβουλία του ΤΕΕ/ΤΑΚ, συνάντηση με την Αποκεντρωμένη Διοίκηση, τις Υπηρεσίες Δόμησης και εκπροσώπους της Αυτοδιοίκησης.

Στις 28 Αυγούστου ακολούθησε σύσκεψη στο ΤΕΕ – Τμήμα Δυτικής Κρήτης, με τη συμμετοχή της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης, των ΥΔΟΜ Χανίων και Ρεθύμνου, Δήμων και θεσμικών εκπροσώπων.

Κοινή διαπίστωση ήταν ότι οι υπηρεσίες χρειάζονται ενιαία, έγγραφη και θεσμικά ασφαλή κατεύθυνση.

Το ΤΕΕ/ΤΔΚ, ωστόσο, ξεκαθαρίζει ότι οι συσκέψεις αυτές δεν μπορούν να υποκαταστήσουν την απόφαση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Η Ν.Ε. Ρεθύμνου του ΤΕΕ/ΤΔΚ ζητά να προχωρήσουν ταυτόχρονα η μόνιμη λύση και μια πραγματική μεταβατική περίοδος.

Συγκεκριμένα ζητά:

• άμεση μεταβατική νομοθετική ρύθμιση, και όχι μόνο μια ερμηνευτική εγκύκλιο,
• σαφή διάρκεια της μεταβατικής περιόδου και συγκεκριμένα ορόσημα,
• ρητή ρύθμιση για την τύχη των εκκρεμών φακέλων, των προεγκρίσεων και των αιτήσεων οικοδομικών αδειών,
• άμεση ενεργοποίηση της διαδικασίας κατ’ εξαίρεση αναγνώρισης οδών,
• έκδοση των αναγκαίων εφαρμοστικών πράξεων από το ΥΠΕΝ,
• ενιαία έγγραφη οδηγία προς όλες τις ΥΔΟΜ και τους Δήμους,
• αξιοποίηση των δημοτικών βεβαιώσεων ως τεκμηρίων, χωρίς όμως να θεωρούνται από μόνες τους πράξεις αναγνώρισης κοινόχρηστου δρόμου,
• συντονισμό της καταγραφής και κύρωσης των δρόμων με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια,
• συντονισμό με την επαναοριοθέτηση των οικισμών που επηρεάστηκαν από τις αποφάσεις του 2017,
• συγκεκριμένα χρονοδιαγράμματα, υπεύθυνους φορείς και επαρκή χρηματοδότηση,
• έναν δημόσια προσβάσιμο ψηφιακό χάρτη, ώστε πολίτες, μηχανικοί και υπηρεσίες να μπορούν να παρακολουθούν την πορεία των διαδικασιών.

«ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΥΠΑΝΑΧΩΡΗΣΗ ΑΠΟ ΤΗΝ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΤΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ»

Το ΤΕΕ/ΤΔΚ επιχειρεί να ξεκαθαρίσει ότι η μεταβατική ρύθμιση που ζητά δεν αποτελεί επιστροφή στο προηγούμενο καθεστώς ούτε προσπάθεια διατήρησης της άναρχης εκτός σχεδίου δόμησης.

Αντίθετα, όπως υποστηρίζει η κ. Μανωλίτση, μια μεταβατική περίοδος αποτελεί απαραίτητο κομμάτι μιας σοβαρής μεταρρύθμισης, καθώς επιτρέπει τη μετάβαση από ένα ασαφές καθεστώς σε ένα σύστημα με διαφάνεια, ισότητα και ασφάλεια δικαίου.

Το ζητούμενο, επομένως, δεν είναι να θεωρηθεί κάθε αγροτικός ή ιδιωτικός δρόμος κοινόχρηστος ούτε να δημιουργηθεί οικοδομησιμότητα εκεί όπου δεν υπήρχε.

Το ζητούμενο είναι να μπορεί να αναγνωρίζεται, με ενιαία κριτήρια και αιτιολογημένη διοικητική πράξη, αυτό που πράγματι και νομίμως προϋπάρχει.

Η ΩΡΑ ΤΩΝ ΑΠΟΦΑΣΕΩΝ

Το φθινόπωρο βρίσκει έτσι το Ρέθυμνο αντιμέτωπο με μια πολεοδομική εκκρεμότητα που δεν αφορά μόνο τους ιδιοκτήτες ακινήτων, αλλά και την ίδια τη λειτουργία της διοίκησης.

Η ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και η καταγραφή και κύρωση του οδικού δικτύου μπορούν να δώσουν την οριστική λύση. Μέχρι τότε, όμως, παραμένει ανοιχτό το ερώτημα τι γίνεται με τους φακέλους που βρίσκονται ήδη στις υπηρεσίες και με τις νέες αιτήσεις.

Για το ΤΕΕ/ΤΔΚ, η απάντηση δεν μπορεί να είναι άλλη μια περίοδος αναμονής.

Για το Ρέθυμνο, με την εκκρεμότητα των ορίων σε 67 οικισμούς και το άλυτο ζήτημα των δρόμων, ζητείται πλέον άμεση μεταβατική ρύθμιση, ενεργοποίηση της διαδικασίας αναγνώρισης, κοινές οδηγίες προς τις υπηρεσίες και συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα για την αποκατάσταση της πολεοδομικής κανονικότητας.