Η τακτοποίηση πολεοδομικών αυθαιρεσιών δεν είναι πια μια «τεχνική λεπτομέρεια» που αφορά μόνο μηχανικούς και συμβολαιογράφους. Είναι ένα κρίσιμο ζήτημα που επηρεάζει άμεσα κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου από τη δυνατότητα πώλησης ή γονικής παροχής, μέχρι τη συμμετοχή σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης και χρηματοδότησης.
Με καταληκτική ημερομηνία την 31η Μαρτίου 2026 για τις βασικές κατηγορίες αυθαιρέτων και με την κατηγορία 5 να έχει ήδη καταργηθεί, χιλιάδες ακίνητα κινδυνεύουν να μείνουν «μπλοκαρισμένα», χωρίς δυνατότητα μεταβίβασης ή αξιοποίησης. Την ίδια ώρα, πολλοί ιδιοκτήτες αγνοούν ότι στο ακίνητό τους υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις, ακόμη και μικρές, που όμως αρκούν για να σταματήσουν κάθε συμβόλαιο.
Ο Ρεθεμνιώτης μηχανικός Μανώλης Κρεβατσούλης εξηγεί τι σημαίνει στην πράξη «τακτοποίηση αυθαιρέτου», ποιες είναι οι κατηγορίες, ποιες προθεσμίες ισχύουν, ποια ακίνητα μπορούν να ρυθμιστούν και ποια όχι, αλλά και γιατί η αναμονή για «παράταση» μπορεί να αποδειχθεί μεγάλος κίνδυνος.
Συνέντευξη: Σταύρος Ρακιντζής
Όταν λέμε τακτοποίηση αυθαιρέτων τι εννοούμε ακριβώς;
«Θα τα πούμε λίγο περιληπτικά, στις 31 Μαρτίου του 2026 λήγει η προθεσμία τακτοποίησης αυθαιρέτων για τις κατηγορίες αυθαιρέτων κατασκευών της μικρής και μεσαίας κλίμακας, δηλαδή κατηγορία 1 έως 4. Η κατηγορία 5 έχει ήδη καταργηθεί και αφορά τις μεγάλες αυθαιρεσίες, δηλαδή τα κτίρια που είναι εξ ολοκλήρου αυθαίρετα ή εκείνα που έχουν αυθαίρετη δόμηση πάνω από το 40% της νόμιμης δόμησης. Μπορούμε να κάνουμε μια γρήγορη ανασκόπηση να πούμε τι υπάρχει στην κάθε κατηγορία. Στην κατηγορία 1 τακτοποιούνται αυθαίρετες κατασκευές με χρήση την κατοικία που έχει ανεγερθεί πριν από το έτος 1975. Αυτή είναι η πιο απλή θα έλεγα κατηγορία και η πιο οικονομική, αφού κατατίθεται απλά ένα παράβολο των 250 ευρώ και η δουλειά του μηχανικού είναι σχετικά λίγη, αρκεί να αποδείξουμε το ότι προϋφίσταται του 1975 η κατοικία αυτή. Στην κατηγορία 2 τακτοποιούνται αυθαίρετες κατασκευές, που προϋφίστανται της 1/1 του 1983 και η κατηγορία αυτή είναι σχετικά απλή και οικονομική. Κατατίθεται το παράβολο των 250 ευρώ και ένα ειδικό ενιαίο πρόστιμο το οποίο δε γνωρίζουμε πόσο είναι, γιατί έχει σχέση με τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου. Στην κατηγορία 3 τακτοποιούνται οι διάφορες μικροπαραβάσεις, όπως λέμε, που πάντα υπάρχουν σε μία οικοδομή. Αυτές μπορεί να είναι μικρότερη φύτευση στον ακάλυπτο χώρο του κτιρίου μας. Μπορούν να είναι μικρές διαφορές στους εξώστες, στα μπαλκόνια του κτιρίου μας και όταν λέμε μικρές διαφορές εννοούμε έως 20%. Να έχει κατασκευαστεί μία πέργκολα, ένας βόθρος ή μία υπόγεια δεξαμενή που δεν αναφέρεται στα σχέδια.
Εδώ είναι οι μικρές παραβάσεις, δηλαδή όπως είναι οι εκσκαφές μπαζών στον περιβάλλοντα των χώρων και μέχρι ύψος ένα μέτρο, μία αλλαγή στην καμινάδα. Αυτή η κατηγορία έχει μονάχα ένα παράβολο και τακτοποιείται χωρίς ιδιαίτερο πρόβλημα. Οι τρεις κατηγορίες λοιπόν που είπα προηγουμένως όταν τακτοποιούνται εξαιρούνται της κατεδάφισης. Γιατί οι υπόλοιπες κατηγορίες δεν εξαιρούνται της κατεδάφισης, αλλά απλά αναστέλλεται για 30 χρόνια η οποιαδήποτε επιβολή κυρώσεων. Οπότε στην κατηγορία 4, που αναστέλλεται για 30 χρόνια η επιβολή κυρώσεων, μετά την υπαγωγή στο νόμο των αυθαιρέτων και την καταβολή του πρώτου σχετικού παραβόλου. Στην κατηγορία αυτή ανήκουν αυθαίρετες κατασκευές, οι οποίες δεν παραβιάζουν τα πολεοδομικά μεγέθη περισσότερο από 20% και όταν λέμε πολεοδομικά μεγέθη εννοούμε τη δόμηση, την κάλυψη και το ύψος του κτιρίου ή παραβιάζουν έως και 40% τη δόμηση με την προϋπόθεση ότι δεν υπερβαίνουν με τα 250 τετραγωνικά μέτρα η παραπάνω δόμηση ανά ιδιοκτησία. Εκεί βέβαια στην κατηγορία 4, όπως και στην κατηγορία 5, υπάρχουν οι αλλαγές χρήσης. Στην κατηγορία 5 η οποία έχει καταργηθεί θα πούμε εν τάχει ότι εκεί υπάρχουν όλες τις μεγάλες παραβάσεις. Δηλαδή κτίρια τα οποία για οποιοδήποτε λόγο είναι εντελώς αυθαίρετα ή κτίρια τα οποία έχουν ποσοστό αυθαίρετου πάνω από 40%. Εκεί τώρα είναι ένα μεγάλο αγκάθι το οποίο υπάρχει, γιατί η κατηγορία αυτή δεν είναι πλέον σε ισχύ. Έχει καταργηθεί από το τέλος του 2020. Οπότε, δεν τακτοποιούνται πλέον αυθαιρεσίες της κατηγορίας αυτής. Το πρόβλημα με τα αυθαίρετα τα βρίσκουν μπροστά τους ιδιοκτήτες και κατ' επέκταση μετά οι μηχανικοί όταν θέλουν να μεταβιβάσουν κάποιο ακίνητο. Οπότε εκεί απαιτείται η ηλεκτρονική ταυτότητα του κτηρίου. Όπου αυτή δεν είναι δυνατόν να ολοκληρωθεί εφόσον δεν μπορούν να ρυθμιστούν οι τυχόν αυθαιρεσίες που υπάρχουν. Άρα δεν εκδίδεται ηλεκτρονική ταυτότητα. Άρα δεν μπορεί να γίνει συμβόλαιο. Δεν μπορεί να γίνει οποιαδήποτε μεταβίβαση. Όταν λέμε τώρα μεταβίβαση εννοούμε και την γονική παροχή.»
Ούτε βέβαια μπορεί να ενταχθεί σε κάποιο πρόγραμμα.
«Βεβαίως και μάλιστα εδώ πρέπει να πούμε ότι το θέμα των τακτοποιήσεων και ιδιαίτερα της κατηγορίας πέντε δεν αφορά απλά τους ιδιώτες, αφορά και το δημόσιο και σύμφωνα με μια καταγραφή του Τεχνικού Επιμελητηρίου το 30% των δημοσίων κτιρίων παραμένει ακόμα αυθαίρετο, δηλαδή δεν έχει τακτοποιηθεί ή δεν έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια. Αυτό έχει σαν αποτέλεσμα πολλά σχολεία, δημαρχεία, νοσοκομεία και άλλα δημόσια κτίρια να μην μπορούν να ενταχθούν σε ένα πρόγραμμα ενεργειακής αναβάθμισης ή στατικής ενίσχυσης ή οποιαδήποτε άλλη χρηματοδότηση, γιατί η ευρωπαϊκή χρηματοδότηση απαιτεί την πλήρη νομική τακτοποίηση.»
Από ποια ημερομηνία που έκτισε κάποιος ένα κτήριο μπορεί να προχωρήσει τη διαδικασία τακτοποίησης;
«Λοιπόν, τα αυθαίρετα, αυτός είναι ο κανόνας απαράβατος, μπορούν να τακτοποιηθούν εφόσον έχουν γίνει πριν τον Ιούνιο του 2011. Οποιοδήποτε αυθαίρετο έγινε από την ημερομηνία αυτή και μετά δεν μπορεί να τακτοποιηθεί, αυτό είναι ξεκάθαρο, ισχύει για όλες τις κατηγορίες, ισχύει για όλες τις περιπτώσεις και δεν έχει αλλάξει από την αρχή μέχρι σήμερα και όπως φαίνεται δε θα αλλάξει και ποτέ. Είναι μια ημερομηνία η οποία μπορεί να τακτοποιηθεί οτιδήποτε είχε μέχρι τότε κατασκευαστεί, αλλά όχι από εκεί και μετά. Αυτό αποδεικνύεται μάλιστα με αεροφωτογραφίες, με συμβόλαια, με οποιοδήποτε άλλο τρόπο, αλλά είναι πάρα πολύ σημαντικό στοιχείο που πρέπει πάντα να το έχουμε κατά νου.»
Πότε αποφασίζεται να κατεδαφιστεί ένα κτήριο;
«Οτιδήποτε ενταχθεί στο νόμο των αυθαιρέτων παίρνει παράταση για 30 χρόνια και δεν κατεδαφίζεται, οπότε δικαίως δεν έχουμε δει κατεδαφίσεις ιδιωτικών ή και δημοσίων κτισμάτων τα οποία μπορούν να τακτοποιηθούν. Όταν παρέλθουν τα 30 χρόνια, τι θα γίνει. Κανείς δεν γνωρίζει, δεν μπορούμε εμείς να πούμε τι θα γίνει μετά από 30 χρόνια. Πάντως, δεν μπορεί να κατεδαφιστεί οτιδήποτε παρά το ότι υφίσταται αυθαιρέτως, μπορεί όμως να τακτοποιηθεί. Μέχρι σήμερα έχουν περισσότερο από 1.7 εκ. ακίνητα ενταχθεί στις ρυθμίσεις των νομιμοποιήσεων. Πλησιάζοντας η λήξη της προθεσμίας ο ρυθμός τακτοποίησης δεν αυξάνεται. Αυτό σημαίνει ότι είτε δεν είναι γνωστή η λήξη της προθεσμίας είτε δε δίνει καμία σημασία ο κόσμος. Πολλοί ιδιοκτήτες αγνοούν πλήρως τις παραβάσεις των ακινήτων τους και θα βρεθούν πολύ σύντομα αντιμέτωποι με ένα αδιέξοδο, με ένα μπλοκάρισμα θα έλεγα σε περίπτωση που θέλουν να μεταβιβάσουν να πουλήσουν, να αγοράσουν ακίνητο, να το βάλουν υποθήκη.»
Δηλαδή υπάρχουν αυθαιρεσίες και δεν το γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες.
«Βεβαίως. Είναι ο κανόνας θα έλεγα αυτό. Πάρα πολλοί συμπολίτες μας έρχονται και μου λένε, να το ελέγξουμε το κτήριο γιατί δεν ξέρω μήπως έχει παραβάσεις. Κατά κανόνα υπάρχουν μικροπαραβάσεις οι οποίες όμως δεν είναι κάτι σημαντικό ή και άλλοι οι οποίοι το γνωρίζουν, που υπάρχουν σημαντικότατες παραβάσεις που πολλές φορές ακόμα δεν έχουν τακτοποιηθεί. Δε βλέπουμε να αυξάνεται καθόλου μα καθόλου ο ρυθμός τακτοποίησης των αυθαίρετων. Αυτά είναι στοιχεία τα οποία μας δίνει το επίσημο τεχνικό επιμελητήριο».
Αν θέλει κάποιος να προχωρήσει στην τακτοποίηση πρέπει να το ξεκινήσει τώρα.
«Ακριβώς άμεσα. Τώρα θα μου πείτε ευελπιστούμε όλοι ότι θα υπάρχουν παρατάσεις.
Λέω το εξής, απλώς έτσι ευελπιστούσαμε ότι θα υπάρχουν παρατάσεις για την κατηγορία 5 που δεν υπήρξε καμία παράταση και φυσικά έληξε η ημερομηνία την οποία είχε πει το Υπουργείο. Λοιπόν ας μην ελπίζουμε, ας μην είμαστε σίγουροι ότι θα υπάρχει παράταση. Μπορεί να υπάρξει κάποια παράταση. Το δε τεχνικό επιμελητήριο να γνωρίζετε ότι προτείνει, όχι τόσο την παράταση, αλλά προτείνει να υπάρχει μία μόνιμη νομοθεσία, που όταν κάποιος θέλει για λόγο μεταβίβασης για παράδειγμα να είναι σε θέση να ανοίγει η τακτοποίηση και να μπορεί να τακτοποιήσει το ακίνητό του. Δηλαδή, να μη δοθεί μία παράταση, γιατί οποιαδήποτε παράταση δοθεί θα λήξει. Θα λήξει σύντομα και αυτή. Πρέπει να γνωρίζουμε ότι ο νόμος αυθαιρέτων ισχύει πλέον 15 περίπου χρόνια.
Ξεκίνησε από το 2010 έγιναν αλλεπάλληλοι νόμοι οι οποίοι ισχύουν μέχρι σήμερα. Άρα, επειδή ο χρόνος περνάει πάρα πολύ γρήγορα και πολλοί από εμάς δεν το γνωρίζουν και όταν θέλουν να βρεθούν στο σημείο να μεταβιβάσουν, να μην μπορούν. Γι' αυτό λοιπόν εμείς ως μηχανικοί προτείνουμε περισσότερο προς το Υπουργείο και νομίζω ότι θα εξετάσει το σενάριο της υποχρέωσης τακτοποίησης τη στιγμή της μεταβίβασης και την έκδοση ταυτότητας κτηρίου.»
Ποια είναι τα κόστη;
«Τα κόστη πάντα έχουν να κάνουν με την ημερομηνία κατασκευής. Όσο πιο παλιό είναι ακίνητο τόσο πιο οικονομικό είναι. Ενώ όσο πιο τελευταίο είναι τόσο πιο ακριβό και επίσης έχουν να κάνουν με τα τετραγωνικά μέτρα, με την περιοχή, με το συντελεστή που υπάρχει στην κάθε περιοχή. Το συντελεστή αξίας δηλαδή, που μας δίνει η ΔΟΥ για την κάθε περιοχή. Όπως είπαμε τα τετραγωνικά μέτρα της οικοδομής και έτσι υπολογίζουν τα πρόστιμα και μετά βέβαια ακολουθεί και η εργασία του μηχανικού η οποία πρέπει και αυτή να υπολογιστεί. Θα ήθελα να πω μονάχα μία μικρή παράγραφο. Μετά από όλα αυτά πάντα έχουμε και ένα Συμβούλιο της Επικρατείας το οποίο μας έχει ακυρώσει την υπαγωγή αυθαιρέτων για έγκριση εργασιών αποπεράτωσης σε μία τριώροφη οικοδομή σε ένα παραδοσιακό οικισμό. Οπότε πρέπει να είμαστε πάρα πολύ σχολαστικοί οι μηχανικοί γιατί πίσω από όλα αυτά πάντα υπάρχει ένα Συμβούλιο της Επικρατείας, το οποίο με το παραμικρό είναι σε θέση να μας ακυρώσει την οποιαδήποτε τακτοποίηση. Αυτό είναι ένα πολύ μεγάλο θέμα όμως.»
