Σημαντικές εξελίξεις καταγράφονται στο πολεοδομικό τοπίο μετά τη δημοσίευση της νέας απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό. Ο μηχανικός και πρόεδρος του Συλλόγου ιδιοκτητών ακινήτων εκτός σχεδίου πόλης Μανώλης Κρεβατσούλης αναλύει τις επιπτώσεις της απόφασης στις σοφίτες, στις απολήξεις κλιμακοστασίων, στους θερμομονωτικούς τοίχους, καθώς και στους υπόγειους χώρους. Μέσα από τη συζήτηση αναδεικνύεται η κατεύθυνση προς έναν πιο σύγχρονο και ξεκάθαρο οικοδομικό κανονισμό που, σύμφωνα με τον ίδιο, φιλοδοξεί να βάλει τέλος στις ασάφειες και στα προβλήματα που ταλάνιζαν ιδιοκτήτες, κατασκευαστές και μηχανικούς.
Συνέντευξη: Σταύρος Ρακιντζής
Η νέα απόφαση του ΣτΕ τι αλλαγές φέρνει;
«Δημοσιεύτηκε η πολυαναμενόμενη, απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, που για να μην ξεχνάμε, εκδίκαζε την προσφυγή του δήμου Κηφισιάς και αφορούσε, πρώτον τις σοφίτες, δεύτερον τις απολήξεις κλιμακοστασίων, τρίτον τους θερμομονωτικούς τοίχους και τέταρτον το μεγάλωμα των υπογείων με χρήση γκαράζ ή οποιαδήποτε άλλη χρήση. Και όταν λέμε μεγάλωμα εννοούμε μεγαλύτερη από το περίγραμμα της οικοδομής, μεγαλύτερο υπόγειο από το ισόγειο.
Η απόφαση που έλαβε το Συμβούλιο της Επικρατείας είναι ότι μπορούν να κατασκευάζονται οι σοφίτες, μπορούν να κατασκευάζονται οι απολήξεις κλιμακοστασίων, μπορούν να κατασκευάζονται οι θερμομονωτικοί τοίχοι χωρίς να προσμετρούνται στο συντελεστή δόμησης με βάση τις γενικές διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, με την αιτιολογία ότι οι κατασκευές αυτές δε συνιστούν χώρους κατοίκησης και ως εκ τούτου επιτρέπονται. Φυσικά το ΣτΕ βάζει κάποιους όρους για τις κατασκευές πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος, ότι μπορούν να εντάσσονται σε ενιαίο αισθητικό σύνολο, να έχουν μικρό μέγεθος, να αναγείρονται σε θέση του δώματος σε σημαντική υποχώρηση από την πρόσοψη και κάποια άλλα πράγματα που αφορούν απόλυτα τους τεχνικούς. Η απόφαση για το μεγαλύτερο υπόγειο με χρήση γκαράζ ή και για κάποια άλλη χρήση, ήταν αρνητική, αλλά μονάχα για το παραδοσιακό τμήμα του οικισμού, για λόγους προστασίας περιβάλλοντος, υψηλής φυτικής βλάστησης και γενικότερα επειδή επηρεάζεται αρνητικά το φυσικό περιβάλλον. Επιτρέπεται όμως στις υπόλοιπες περιοχές. Άρα λοιπόν, έχουμε μία απαγόρευση, αυτή του μεγαλύτερου υπογείου, που ήταν με την πρόσφατη απόφαση. Έχουμε κάποιες άλλες απαγορεύσεις κατά το παρελθόν, που αφορούν την κατασκευή παταριών και την υπερύψωση της οικοδομής κατά ένα μέτρο με την προϋπόθεση ότι θα έχουμε φυτεμένα δώματα. Ο ΝΟΚ μας δίνει κάποια bonus θα έλεγα, και όταν λέμε bonus εννοούμε κάποια πράγματα τα οποία μπορούν να κατασκευαστούν και δεν επιμετρούνται στο συντελεστή δόμησης. Προκειμένου η οικοδομή να γίνεται καλύτερη. Δηλαδή, το κλιμακοστάσιο σου λέει ότι μπορείς να το κάνεις μεγαλύτερο, λίγο πιο άνετο, να μη βλέπουμε αυτά τα πολύ μικρά, στριμωχτά και σκοτεινά κλιμακοστάσια που βλέπουμε σε παλαιότερες πολυκατοικίες, γιατί τα επιμετρούσαμε στη δόμηση και ο κάθε κατασκευαστής, αλλά και ιδιοκτήτης, προτιμούσε να κάνει ένα μικρό κλιμακοστάσιο και ένα μεγαλύτερο σπίτι. Τώρα λοιπόν έρχεται ο ΝΟΚ και μας λέει, ότι μπορείτε να κάνετε ένα μεγαλύτερο κλιμακοστάσιο, άνετο, ευάερο, να είναι και 40 τετραγωνικά μέτρα ένα όροφο, το οποίο δεν θα το μετράμε στο συντελεστή δόμησης, άρα δεν το χάνετε από τη δόμηση του κτηρίου. Αυτό λοιπόν είναι ένα bonus το οποίο όμως είναι υπέρ της αναβάθμισης της εκάστοτε οικοδομής. Το ίδιο ακριβώς σκεπτικό είναι με τους θερμομονωτικούς τοίχους. Υπάρχουν στον κανονισμό κάποιες τοιχοποιίες, οι οποίες είναι μεγάλες, γίνονται με ειδικά θερμομονωτικά υλικά, όπου μας λένε ότι εφόσον κατασκευαστεί το κτήριο με τα συγκεκριμένα θερμομονωτικά υλικά, τα οποία ελέγχονται, τότε μπορούμε την τοιχοποιία αυτή να την αφαιρούμε από το σύνολο της δόμησης. Θα πει κάποιος, σιγά πόσο μεγάλο μπορεί να είναι το πάχος. Σε μια πολυκατοικία που το πάχος του τοίχου είναι τουλάχιστον 25 εκατοστά, 6-7 εκατοστά η θερμοπρόσοψη, δηλαδή κάπου 32-33 εκατοστά, επί όλο το μήκος των τοίχων, επί όλους τους ορόφους, θα δείτε ότι είναι κάτι σχετικά σημαντικό. Πέρα από αυτό έχουμε τις σοφίτες. Οι σοφίτες τώρα, επειδή έχουν και λίγο παρεξηγηθεί ως έννοια, είναι, μέσα στο μέγιστο ύψος του κτηρίου, εκεί που επιτρέπεται να έχουν μια κεραμοσκεπή στέγη, μπορεί ο χώρος αυτός, κάτω από το κεραμίδι, να χρησιμοποιείται ως χώρος δευτερεύουσας χρήσης, ως αποθηκευτικός χώρος ή οποιοσδήποτε άλλος χώρος. Αυτό το πράγμα έχει επιτραπεί και πλέον γίνεται νόμιμα. Άρα, οι σοφίτες τώρα, μπορούν πλέον να χτίζονται χωρίς κανένα πρόβλημα εντός του μεγίστου ύψους της οικοδομής και κάτω από την κεραμοσκεπή στέγη. Βέβαια, αυτές τώρα, είναι και λίγο τεχνικές λεπτομέρειες που ναι μεν, μας αφορούν όλους, αλλά αυτό που πρέπει να δούμε εμείς είναι η μεγάλη εικόνα. Δηλαδή, τι μας δείχνει η νέα απόφαση του ΣτΕ, που δικαιώνει απόλυτα τη στάση του ΥΠΕΝ, του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, που είναι πλέον έτοιμοι να προχωρήσουν σε ένα νέο σύγχρονου οικοδομικού κανονισμού με εγγυήσεις για την ασφάλεια δικαίου, την οποία μέχρι πρότινος δεν την είχαμε. Και θα είναι χωρίς νέες εκπλήξεις και περιπέτειες, τόσο για τον απλό ιδιοκτήτη, ο οποίος θέλει να κατασκευάσει το σπίτι του, όσο και τον επενδυτή και τον κατασκευαστή της πολυκατοικίας, της οργανωμένης δόμησης όπως λέμε. Αυτό είναι που πρέπει να δούμε, ότι προχωρά πλέον το ΥΠΕΝ, χωρίς εκπλήξεις να φτιάχνει το νέο οικοδομικό κανονισμό. Άρα, καταρρίπτονται λοιπόν όλες τις αιτιάσεις σχετικά με τους χαμηλούς συντελεστές δόμησης που ίσχυαν με τα παλιά γενικά πολεοδομικά σχέδια των δήμων και δίνει τη δυνατότητα να ισχύουν τα νέα κίνητρα δόμησης του ΝΟΚ, του νέου οικοδομικού κανονισμού, τα οποία μέσω ενός νέου πολεοδομικού σχεδιασμού των νέων τοπικών ειδικών πολεοδομικών σχεδίων μπορούν να εφαρμοστούν και όχι στο μακρινό, αλλά στο πολύ πολύ κοντινό μέλλον.»
Οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, θα προστεθούν στο νέο οικοδομικό κανονισμό;
«Τώρα φτιάχνεται από το Υπουργείο ο σύγχρονος οικοδομικός κανονισμός, γιατί ο προηγούμενος λεγόταν νέος οικοδομικός κανονισμός. Εύχομαι ότι πραγματικά θα λυθούν όλα αυτά τα προβλήματα. Οι κανονισμοί μας και η νομοθεσία μας, όπως λέω αστειευόμενος, είναι περισσότεροι από την νομοθεσία πλέον των δικηγόρων. Ενώ ο νέος κανονισμός ο οποίος θα γίνει θα είναι όπως λένε 20 σελίδες. Εύχομαι λοιπόν να γίνει αυτός ο νέος κανονισμός, να είναι απλός, σύγχρονος, περιεκτικός και να προστατεύει καταρχάς τον πολίτη και να μη μας δημιουργεί προβλήματα στους μηχανικούς, στους κατασκευαστές αλλά και στον κάθε ιδιώτη. Θα ήθελα να πω για το Συμβούλιο της Επικρατείας ότι μαζί με την απόφαση αυτή, γνωμοδότησε για τα περιβαλλοντικά ισοδύναμα αναβάθμισης πόλεων. Δηλαδή, το προεδρικό διάταγμα προβλέπει την καταβολή περιβαλλοντικού τέλους για τους κατασκευαστές, αλλά και τους ιδιοκτήτες κτηρίων, ως αντιστάθμισμα της χρήσης των πολεοδομικών κινήτρων. Αυτό έγινε επίσης αποδεκτό από το Συμβούλιο της Επικρατείας που μάλιστα ορίζει επακριβώς, πόσο είναι το ποσό αυτό. Αυτά τα χρήματα θα καταβάλλονται σε ειδικό λογαριασμό και θα διατίθεται αποκλειστικά στους δήμους για την υλοποίηση δράσεων περιβαλλοντικού ισοδυνάμου. Λέγοντας δράσεων περιβαλλοντικού ισοδυνάμου είναι αυτά τα οποία κατά καιρούς ξέρουμε και συζητάμε που είναι η δημιουργία κοινόχρηστων χώρων, η αναβάθμιση πλατειών, η βελτίωση του υφιστάμενου πρασίνου, κατεδάφιση αυθαιρέτων, που έχουμε πάρα πολλά προβλήματα με αυτά, αναπλάσεις υποβαθμισμένων χώρων και γενικότερα δημιουργία χώρων πρασίνου και μικρών πάρκων. Αυτό είναι το σκεπτικό, που λέει ο κανονισμός, ότι σου δίνουμε κάποια bonus, τα οποία θα είναι πλέον απόλυτα σωστά, νόμιμα, χωρίς προβλήματα και εσύ όμως που παίρνεις τα bonus αυτά είσαι υποχρεωμένος να καταβάλεις ένα περιβαλλοντικό ισοδύναμο για την καλυτέρευση των πόλεων που ζούμε. Αυτά είναι ανταποδοτικά, απόλυτα, στον εκάστοτε δήμο και δεν μεταφέρονται στον κεντρικό κορβανά και να χάνονται.»
