Νέα χαρακτηριστικά αποκτά διεθνώς η αγορά της Χρυσής Βίζας, με την Ελλάδα να βρίσκεται ανάμεσα στους ευρωπαϊκούς προορισμούς που συγκεντρώνουν ισχυρό ενδιαφέρον από εύπορους επενδυτές. Όπως αναδεικνύει ρεπορτάζ της γαλλικής εφημερίδας Les Echos, σε ένα περιβάλλον αυξημένης γεωπολιτικής, οικονομικής και φορολογικής αβεβαιότητας, η απόκτηση μιας δεύτερης άδειας διαμονής αντιμετωπίζεται όλο και περισσότερο ως ένα «σχέδιο Β» από επιχειρηματίες και οικογένειες μεγάλης οικονομικής επιφάνειας.
Η διεθνής αυτή μετατόπιση συμπίπτει με μια περίοδο σημαντικών αλλαγών και στην ελληνική Χρυσή Βίζα. Οι νέες αιτήσεις έχουν υποχωρήσει αισθητά μετά την αυστηροποίηση των ορίων, το ενδιαφέρον έχει μετακινηθεί στα ακίνητα των 250.000 ευρώ που προκύπτουν κυρίως από αλλαγές χρήσης καταστημάτων σε κατοικίες, ενώ στο τραπέζι βρίσκεται πλέον και μια νέα κυβερνητική παρέμβαση. Η πρόταση που περιλαμβάνεται στο νέο Εθνικό Σχέδιο Στεγαστικής Πολιτικής προβλέπει τη δημιουργία ειδικής κατηγορίας Χρυσής Βίζας, μέσω της οποίας οι ξένοι επενδυτές θα μπορούν να αποκτούν περισσότερα από ένα ακίνητα, υπό την προϋπόθεση ότι θα τα διαθέτουν αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση.
Η αλλαγή που καταγράφεται διεθνώς δεν σημαίνει απαραίτητα ότι οι εύποροι επενδυτές σχεδιάζουν να εγκαταλείψουν τη χώρα στην οποία ζουν και δραστηριοποιούνται. Αντίθετα, επιδιώκουν να εξασφαλίσουν μια δεύτερη βάση, την οποία θα μπορούν να χρησιμοποιήσουν εφόσον μεταβληθούν οι γεωπολιτικές ή οικονομικές συνθήκες. Η δυνατότητα μετακίνησης στη ζώνη Σένγκεν, η πρόσβαση των παιδιών σε ευρωπαϊκά σχολεία και πανεπιστήμια και η ύπαρξη μιας εναλλακτικής σε περίπτωση πολέμου, κυρώσεων ή πολιτικής αστάθειας αποκτούν πλέον μεγαλύτερη βαρύτητα. Η διεθνής διάσταση του φαινομένου αποτυπώνεται και στα στοιχεία που επικαλούνται οι Les Echos. Σύμφωνα με τη Henley & Partners, μόνο κατά τους πρώτους πέντε μήνες του 2026 καταγράφηκε ενδιαφέρον από 86 διαφορετικές εθνικότητες για 47 προγράμματα διαμονής και ιθαγένειας μέσω επενδύσεων. Περισσότερες από 70 χώρες και περιοχές διεθνώς διαθέτουν σήμερα προγράμματα αυτού του τύπου.
Αλλάζει ο χάρτης των επενδυτών
Αυτό που μεταβάλλεται αισθητά είναι και η ταυτότητα των ενδιαφερομένων. Το μοντέλο της προηγούμενης δεκαετίας, όταν η συγκεκριμένη αγορά συνδεόταν σε μεγάλο βαθμό με Κινέζους επενδυτές ή μεγάλες περιουσίες από χώρες με πολιτική και οικονομική αστάθεια, δίνει σταδιακά τη θέση του σε ένα πολύ πιο σύνθετο μωσαϊκό. Σήμερα εμφανίζονται επιχειρηματίες από τις χώρες του Κόλπου, οικογένειες από τον Λίβανο και το Ισραήλ που αναζητούν ευρωπαϊκή βάση, επιχειρηματίες από την Αφρική, αλλά και εύποροι Βρετανοί και Αμερικανοί. Η μετατόπιση είναι χαρακτηριστική στην Πορτογαλία, όπου πριν από μία δεκαετία οι Κινέζοι αποτελούσαν τη μεγαλύτερη ομάδα ενδιαφερομένων για το αντίστοιχο πρόγραμμα, ενώ σήμερα τη θέση αυτή έχουν καταλάβει οι Αμερικανοί.
Η Ελλάδα βρίσκεται μαζί με την Πορτογαλία, την Ιταλία και τη Μάλτα μεταξύ των ευρωπαϊκών προορισμών που συγκεντρώνουν ισχυρό ενδιαφέρον. Ενδεικτική είναι η περίπτωση επιχειρηματία εγκατεστημένου στο Ντουμπάι που παρουσιάζουν οι Les Echos. Μετά τις γεωπολιτικές αναταράξεις στη Μέση Ανατολή, τον πόλεμο στην Ουκρανία, την αυστηροποίηση των διεθνών κυρώσεων και τη φορολογική αβεβαιότητα, εξετάζει τη Μάλτα για μόνιμη διαμονή, την Ελλάδα για την πρόσβαση στη Σένγκεν και την Ιταλία για τον συνδυασμό φορολογίας, εκπαίδευσης και τρόπου ζωής. Στην πράξη, επομένως, η Ελλάδα δεν ανταγωνίζεται πλέον άλλες χώρες μόνο ως προορισμός αγοράς κατοικίας. Διεκδικεί θέση στον διεθνή χάρτη των χωρών που μπορούν να λειτουργήσουν ως δεύτερη ευρωπαϊκή βάση για εύπορες οικογένειες.
Τούρκοι και Ισραηλινοί αναζητούν τα ακίνητα των 250.000 ευρώ
Στην Ελλάδα ωστόσο εξακολουθεί μέχρι σήμερα να ξεχωρίζει το ενδιαφέρον από Τούρκους και Ισραηλινούς. Οι συγκεκριμένοι αγοραστές αναζητούν ακίνητα στα νότια προάστια, στο κέντρο της Αθήνας και στον Πειραιά, ωστόσο μεγάλο μέρος της ζήτησης δεν κατευθύνεται στα ακριβότερα ακίνητα. Στο επίκεντρο βρίσκονται οι επενδύσεις των 250.000 ευρώ, οι οποίες μπορούν να πραγματοποιηθούν ακόμη και σε περιοχές όπου το βασικό όριο της Χρυσής Βίζας ανέρχεται στις 800.000 ευρώ, εφόσον πληρούνται οι ειδικές προϋποθέσεις του προγράμματος για αλλαγή χρήσης. Παλαιά γραφεία, καταστήματα, ξενοδοχεία, βιομηχανικά κτίρια και άλλοι επαγγελματικοί χώροι μετατρέπονται σε κατοικίες, δημιουργώντας μια νέα υποκατηγορία στην αγορά. Η τάση επιβεβαιώνεται και από τα στοιχεία για τις αιτήσεις. Ο κύριος όγκος των νέων φακέλων αφορά σήμερα επενδύσεις 250.000 ευρώ και, σε μικρότερο βαθμό, 400.000 ευρώ, ενώ ελάχιστες είναι οι περιπτώσεις που αφορούν το όριο των 800.000 ευρώ. Το χαμηλότερο κατώφλι έχει μετατραπεί έτσι στο βασικό κίνητρο των επενδυτών, ιδίως στην Αττική, η οποία εξακολουθεί να συγκεντρώνει το μεγαλύτερο μέρος του ενδιαφέροντος.
Πτώση 44% στις νέες αιτήσεις
Η στροφή προς τα ακίνητα αλλαγής χρήσης συντελείται, πάντως, σε μια περίοδο σημαντικής κάμψης των νέων αιτήσεων. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026 υποβλήθηκαν 2.551 νέες αιτήσεις αρχικής χορήγησης άδειας διαμονής, έναντι 4.553 το αντίστοιχο διάστημα του 2025, καταγράφοντας πτώση 44%. Την ίδια στιγμή, εκδόθηκαν 4.919 νέες άδειες, αριθμός αυξημένος κατά 21% σε ετήσια βάση, καθώς οι υπηρεσίες εξακολουθούν να επεξεργάζονται μεγάλο αριθμό φακέλων προηγούμενων ετών. Σε εκκρεμότητα παραμένουν 7.368 αιτήσεις της τελευταίας διετίας, όταν είχε σημειωθεί κύμα επενδύσεων προκειμένου οι ενδιαφερόμενοι να προλάβουν τις αλλαγές στο πρόγραμμα. Μετά το πρώτο εξάμηνο του 2026, οι ενεργές άδειες διαμονής από την έναρξη του προγράμματος το 2014 ανέρχονται σε 32.702, χωρίς να υπολογίζονται τα μέλη των οικογενειών των επενδυτών. Από αυτές, 24.796 αφορούν αρχικές χορηγήσεις και 7.726 ανανεώσεις. Σε σχέση με τον Ιούνιο του 2025, όταν υπήρχαν 22.001 ενεργές άδειες, καταγράφεται αύξηση 48,6%.
Το νέο μέτρο που εξετάζει η κυβέρνηση
Το επόμενο βήμα μπορεί να αλλάξει ξανά τη φυσιογνωμία της Χρυσής Βίζας. Στο νέο Εθνικό Σχέδιο Στεγαστικής Πολιτικής περιλαμβάνεται η προοπτική δημιουργίας μιας ειδικής κατηγορίας, με στόχο τα κεφάλαια των ξένων επενδυτών να συνδεθούν άμεσα με την αύξηση της προσφοράς κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση. Η πρόταση προβλέπει τη δυνατότητα απόκτησης χαρτοφυλακίου περισσότερων του ενός ακινήτων, αντί της επένδυσης αποκλειστικά σε ένα μεμονωμένο ακίνητο, με βασική προϋπόθεση ότι οι κατοικίες θα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση μέσα σε συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Ο επενδυτής δεν θα μπορεί να τις αξιοποιεί για βραχυχρόνιες μισθώσεις ούτε για ιδία χρήση.
Η φιλοσοφία της παρέμβασης είναι διπλή. Από τη μία να διατηρηθεί η δυνατότητα προσέλκυσης ξένων κεφαλαίων και από την άλλη τα χρήματα αυτά να κατευθύνονται σε ακίνητα που θα επιστρέφουν στην πραγματική στεγαστική αγορά. Με τον τρόπο αυτό επιδιώκεται η ενεργοποίηση κενών ή αδρανών κατοικιών και η αύξηση της προσφοράς για μακροχρόνια μίσθωση. Η κατεύθυνση αυτή επιχειρεί να απαντήσει και στις παρενέργειες που είχε το πρόγραμμα τα προηγούμενα χρόνια. Σύμφωνα με μελέτη του ΙΟΒΕ, τα ακίνητα που βρίσκονται κοντά στα εκάστοτε κατώφλια επένδυσης της Χρυσής Βίζας τείνουν να ανατιμώνται λόγω της αυξημένης ζήτησης, με επιπτώσεις και στα ενοίκια. Παράλληλα, η εισροή ξένων κεφαλαίων ενίσχυσε την αγορά, αλλά περιόρισε μέρος της διαθέσιμης προσφοράς κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση.
Η βίζα κερδίζει έδαφος, το «χρυσό διαβατήριο» υποχωρεί
Όλα αυτά συμβαίνουν ενώ στην Ευρώπη βρίσκεται σε εξέλιξη μια ευρύτερη μετατόπιση. Τον Απρίλιο του 2025, το Δικαστήριο της Ευρωπαϊκής Ένωσης έκρινε αντίθετο προς το ευρωπαϊκό δίκαιο το πρόγραμμα της Μάλτας που συνέδεε την επένδυση με την απόκτηση ιθαγένειας. Η απόφαση, όμως, αφορά τα προγράμματα ιθαγένειας και όχι εκείνα που παρέχουν άδεια διαμονής. Ακριβώς σε αυτή τη διάκριση στηρίζεται η νέα αγορά. Τα «χρυσά διαβατήρια» υποχωρούν, ενώ οι άδειες διαμονής μέσω επένδυσης παραμένουν ενεργές μέσα σε ένα περισσότερο ελεγχόμενο πλαίσιο. Παράλληλα, όπως επισημαίνεται και στο ρεπορτάζ των Les Echos, η απόκτηση Χρυσής Βίζας δεν συνεπάγεται αυτομάτως μεταφορά της φορολογικής κατοικίας. Η άδεια διαμονής και η φορολογική κατοικία αποτελούν διαφορετικές έννοιες. Για τη νέα γενιά επενδυτών, επομένως, η αξία αυτών των προγραμμάτων γίνεται περισσότερο γεωπολιτική και οικογενειακή και λιγότερο αμιγώς φορολογική. Αυτό εξηγεί και γιατί, παρά την πτώση των νέων αιτήσεων στην Ελλάδα μετά την αυστηροποίηση του πλαισίου, η χώρα εξακολουθεί να βρίσκεται στο ραντάρ εύπορων ξένων. Για κάποιους η Χρυσή Βίζα παραμένει μια επένδυση σε ακίνητο. Για άλλους αποτελεί πύλη προς τη Σένγκεν. Και για μια νέα, περισσότερο διαφοροποιημένη κατηγορία διεθνών επενδυτών λειτουργεί ως κάτι ακόμη πιο σημαντικό: μια δεύτερη επιλογή για την οικογένεια και την περιουσία τους σε έναν κόσμο που γίνεται ολοένα λιγότερο προβλέψιμος.
powergame.gr
