Η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης παραμένει επιρρεπής στις “παρασπονδίες”
Με τη νέα χρονιά ήρθαν νέες ρυθμίσεις και καινούργιοι προβληματισμοί για το στεγαστικό: από πλευράς των ενοικίων οι τιμές δεν φαίνεται να μειώνονται παρά τις σαφείς κινήσεις της κυβέρνησης, ενώ τα μέτρα που έχει λάβει για τον περιορισμό των κατοικιών τύπου Airbnb είναι στην ουσία “αόρατα”, καθώς όλο και περισσότερες κατοικίες πέφτουν δυστυχώς στο γνωστό καθεστώς φοροδιαφυγής, αμαυρώνοντας την αγορά στο σύνολό της.
Αυτό το φαινόμενο δεν είναι καινούργιο, αλλά δεν του έχει μπει και φρένο: σε αυτή τη νέα συζήτηση για τη βραχυχρόνια μίσθωση, το neakriti.gr κάλεσε τον πρόεδρο της ΕΝΙΔΑΝΗ να σχολιάσει, κάνοντας λόγο για μία γενικότερη κρίση προσφοράς στην αγορά, που έχει καταλήξει σε παρενέργειες.
Διαμερίσματα, κατοικίες και ολόκληρα κτίρια σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Κρήτη και σε όλες τις τουριστικές περιοχές της χώρας είδαν τους ιδιοκτήτες τους να στρέφονται στις πλατφόρμες τύπου Airbnb: επιδιώκοντας υψηλότερα έσοδα και μεγαλύτερη ευελιξία το Airbnb μετατράπηκε από μία εναλλακτική για τους ιδιοκτήτες, σε “απάντηση” για την τεταμένη αγορά της στέγασης. Πλέον γίνονται ορατές και οι σκοτεινές της πλευρές: παρανομία, φοροδιαφυγή, ανεξέλεγκτη ανάπτυξη και σοβαρές επιπτώσεις για την ελληνική κατοικία, με τα ενοίκια για μακροχρόνιες μισθώσεις να έχουν κυριολεκτικά “εκτοξευτεί”.
Βέβαια το κράτος επιχειρεί πλέον να βάλει φρένο, με νέους αυστηρότερους κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αυτές οι επισημάνσεις έρχονται να ρυθμίσουν μια αγορά που, σύμφωνα με στελέχη του κλάδου και φορείς της Πολιτείας, επιμένει στις κακές τις συνήθειες. Και το ερώτημα είναι το εξής: μπορούν οι νόμοι να τιθασεύσουν μια τόσο δυναμική μεν αόρατη δε, δραστηριότητα;
Το αόρατο “παράλληλο σύστημα”
Σύμφωνα με τα στοιχεία και τις εκτιμήσεις η παρανομία στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν αποτελεί εξαίρεση, αλλά έχει ουσιαστικά γίνει κανόνας.
Πολλά ακίνητα λειτουργούν χωρίς καταχώριση στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής, χωρίς Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και, φυσικά, χωρίς την αντίστοιχη φορολόγηση.
Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλεί το γεγονός ότι η δραστηριότητα αυτή δεν περιορίζεται πλέον στις γνωστές πλατφόρμες: πέρα από την Airbnb και την Booking, έχουν αναπτυχθεί δεκάδες μικρότερες ιστοσελίδες, συχνά με έδρα το εξωτερικό, μέσω των οποίων διακινούνται κρατήσεις. Σε αρκετές περιπτώσεις, ιδιοκτήτες αλλοδαπής υπηκοότητας διαχειρίζονται ακίνητα στην Ελλάδα από χώρες όπως η Βουλγαρία ή η Ελβετία, δηλώνοντας εισοδήματα εκτός Ελλάδας ή αποφεύγοντας πλήρως τη δήλωσή τους. Το φαινόμενο αυτό δημιουργεί ένα “παράλληλο σύστημα” βραχυχρόνιας μίσθωσης, σχεδόν αόρατο για τις ελεγκτικές αρχές.
Οι συναλλαγές γίνονται εκτός πλατφορμών, συχνά με απευθείας επικοινωνία με τον επισκέπτη, ενώ δεν λείπουν και οι περιπτώσεις όπου η κράτηση ακυρώνεται τυπικά στην πλατφόρμα, αλλά πραγματοποιείται κανονικά με μετρητά.
Πέρα από τα φορολογικά ζητήματα, η ανεξέλεγκτη εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει σημαντικές κοινωνικές συνέπειες.
Το αποτέλεσμα είναι διπλό: από τη μία, αύξηση των ενοικίων για όσους αναζητούν μόνιμη κατοικία και, από την άλλη, γίνεται αλλοίωση του κοινωνικού ιστού. Ολόκληρες πολυκατοικίες λειτουργούν εδώ και καιρό σαν άτυπα ξενοδοχεία, με συνεχείς αλλαγές ενοίκων, προβλήματα συντήρησης και συγκρούσεις με τους μόνιμους κατοίκους. Δεν είναι τυχαίο ότι η συζήτηση για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις έχει μεταφερθεί πλέον από το πεδίο του τουρισμού στο πεδίο της στεγαστικής κρίσης.
Ο νέος νόμος και οι αυστηρότεροι κανόνες
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η Πολιτεία προχώρησε στην ψήφιση νέου νομοθετικού πλαισίου, με στόχο τον περιορισμό των καταχρήσεων και την επιβολή ελάχιστων προδιαγραφών ασφάλειας και νομιμότητας. Στα τέλη του 2025 τέθηκαν σε ισχύ αυστηρότεροι κανόνες για όλα τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια.
Μεταξύ άλλων, προβλέπεται ότι:
Τα ακίνητα πρέπει να είναι χώροι κύριας χρήσης κατοικίας εν τούτοις υπόγεια, αποθήκες ή χώροι χωρίς επαρκή φωτισμό και εξαερισμό δεν μπορούν να διατίθενται για φιλοξενία.
Παράλληλα έγινε υποχρεωτική η ύπαρξη ασφάλισης αστικής ευθύνης, ώστε να καλύπτονται πιθανοί τραυματισμοί ή ζημιές.
Τα ακίνητα οφείλουν να πληρούν βασικές προδιαγραφές ασφάλειας και υγιεινής, όπως πυρασφάλεια, ηλεκτρολογική ασφάλεια και βασικό εξοπλισμό πρώτων βοηθειών, ενώ ιδιοκτήτες και διαχειριστές υποχρεούνται να δηλώνουν κανονικά τα έσοδά τους και να φέρουν εμφανώς τον ΑΜΑ σε κάθε αγγελία.
Το πλαίσιο αυτό παρουσιάστηκε ως ένα πρώτο βήμα εξορθολογισμού της αγοράς, με έμφαση όχι μόνο στα φορολογικά έσοδα, αλλά και στην προστασία των επισκεπτών.
Παράλληλα με τους γενικούς κανόνες, η κυβέρνηση προχώρησε και σε γεωγραφικούς περιορισμούς. Σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας, ανεστάλη η δυνατότητα εγγραφής νέων ακινήτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενώ αντίστοιχα μέτρα προγραμματίζονται και για άλλες μεγάλες πόλεις, όπως η Θεσσαλονίκη και σύμφωνα με τα λεγόμενα του πρωθυπουργού, λόγω της επιτυχίας του το μέτρο θα επεκταθεί και στην υπόλοιπη χώρα, σιγά-σιγά.
Ωστόσο, τα πρώτα στοιχεία δείχνουν ότι τα αποτελέσματα είναι αντιφατικά. Αν και οι νέες εγγραφές περιορίστηκαν, ο συνολικός αριθμός των καταχωρίσεων δεν μειώθηκε δραστικά. Αντίθετα, σε ορισμένες περιπτώσεις καταγράφηκε αύξηση, γεγονός που αποδίδεται στην “προληπτική” εγγραφή ακινήτων πριν την πλήρη εφαρμογή των μέτρων.
Υπάρχουν δύο σημαντικές συνιστώσες εδώ και λαμβάνουν την προσοχή του κ. Κώστα Αράπογλου δικηγόρου και προέδρου της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Ηρακλείου (ΕΝΙΔΑΝΗ), ο οποίος έφερε μία νέα οπτική γωνία στην συζήτηση. Η “μαύρη αγορά” των Airbnb είναι μία από τις πολλές επιπτώσεις της γενικότερης κρίσης που περνά αυτή την στιγμή το ζήτημα του στεγαστικού.
Όπως είπε στο neakriti.gr, ο στόχος θα πρέπει να είναι να δοθούν στους ιδιοκτήτες περισσότερα κίνητρα για να υπάρχει ουσιαστική κίνηση και ανάπτυξη στην αγορά η οποία επειγόντως το χρειάζεται.
Κώστας Αράπογλου: «Ζούμε τις συνέπειες μίας τεχνικής κρίσης στη ζήτηση»
Εξηγώντας το φαινόμενο αυτό ο Κώστας Αράπογλου επεσήμανε πως «σε καμία περίπτωση δεν συνιστούμε την οποιαδήποτε παρανομία, αυτό είναι κάτι αυτονόητο. Ακόμη και σαν δικηγόρος δίνω έμφαση στο ότι οποιαδήποτε παρατυπία τόσο στα ενοικιαστήρια όσο στις αντίστοιχες κατοικίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ρίχνει όλο το βάρος στον ιδιοκτήτη και δεν πρέπει να γίνεται: ακόμη και απόκρυψη ενοικίου να κάνει, ή οποιαδήποτε άλλη προσπάθεια να φοροδιαφύγει, παραμένει φορολογικά και νομικά εκτεθειμένος από κάθε άποψη», είπε ο κ. Αράπογλου και δεν παρέλειψε να τονίσει πως υπάρχει μία «ρίζα» σε αυτό το φαινόμενο της “μαύρης αγοράς”:
«Είναι μία ξεκάθαρη ένδειξη της κρίσης που περνά η αγορά του στεγαστικού ακατάπαυστα εδώ και χρόνια. Οι προσπάθειες της Πολιτείας έχουν “κουράσει” τους ιδιοκτήτες και η ακρίβεια έχει παραλύσει τους ενοικιαστές, τους αγοραστές και εκείνους που ψάχνουν Airbnb. Ζωντανό παράδειγμα είναι το “Σπίτι μου 2” το οποίο μπορεί να έγινε για να ενισχύσει την αγορά κατοικιών, όμως είχε μία κρίσιμη παρενέργεια: αύξησε “τεχνικά” την ζήτηση των κατοικιών, χωρίς να υπάρχει υπόβαθρο προσφοράς για να την υποστηρίξει. Έτσι ανέβηκαν, πάλι σωρηδόν οι τιμές. Όσο ανεβαίνουν οι τιμές σε κάθε κλάδο της αγοράς της κατοικίας, είτε αφορά την μακροχρόνια είτε την βραχυχρόνια μίσθωση, τόσο θα οξύνεται το ζήτημα της παρανομίας. Η κυβέρνηση πρέπει να δώσει κίνητρα για επενδύσεις: το έχουμε πει πολλάκις και στο πλαίσιο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας, η αγορά χρειάζεται να ανασάνει», σχολίασε ο κ. Αράπογλου.
Πέρα από αυτή την γενικευμένη κρίση, είναι αξιοσημείωτο πως η αγορά των Airbnb δεν έχει ουσιαστικά βελτιωθεί. Ο κ. Αράπογλου επεσήμανε πως οι περιορισμοί είναι πως από μόνοι τους δεν αρκούν: «Χωρίς συστηματικούς ελέγχους και διασταύρωση στοιχείων, υπάρχει πάντα ο κίνδυνος οι δραστηριότητες να μετακινηθούν σε γκρίζες ζώνες ή σε λιγότερο ελεγχόμενα ψηφιακά κανάλια. Η μεγαλύτερη πρόκληση για την Πολιτεία δεν είναι η ψήφιση νόμων, αλλά η εφαρμογή τους. Οι ελεγκτικοί μηχανισμοί καλούνται να ελέγξουν χιλιάδες ακίνητα, συχνά με περιορισμένους πόρους και προσωπικό. Επιπλέον, η διεθνής φύση των πλατφορμών και των ιδιοκτητών δυσκολεύει τη διασταύρωση δεδομένων. Υπάρχουν, ωστόσο, σκέψεις για ενίσχυση των ηλεκτρονικών ελέγχων, μέσω διασύνδεσης των πλατφορμών με τις φορολογικές αρχές και αξιοποίησης ψηφιακών εργαλείων για τον εντοπισμό ύποπτων μοτίβων. Στόχος είναι να εντοπίζονται περιπτώσεις όπου δηλώνονται ελάχιστα έσοδα, ενώ η πληρότητα του ακινήτου είναι υψηλή».
